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房企拿地渐趋谨慎 合作拿地降低风险

房天下   2017-09-07 10:47

[摘要] 随着百强 房企销售规模的普遍增长,完成千亿销售额成为部分房企提出的明确目标,而这些企业在冲刺千亿目标的过程中对土地储备获取也更加积极。不过,为了分摊投资风险,在拿地方式上,房企也更多地采取了收并购和合作拿地的形式。

随着百强 房企销售规模的普遍增长,完成千亿销售额成为部分房企提出的明确目标,而这些企业在冲刺千亿目标的过程中对土地储备获取也更加积极。某研究中心昨日发布的统计数据显示,今年前8月,拿地排名前三十的房企新增土地价值与新增土地建筑面积,已接近去年全年的总量。不过,为了分摊风险,在拿地方式上,房企也更多地采取了收并购和合作拿地的形式。

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冲刺千亿房企积极拿地

在今年的中期业绩发布期间,不少地产企业都上调了企业的销售目标,新城、旭辉、富力、远洋、金茂等房企,都提出在一两年内实现千亿销售目标。为了扩张规模,房企拿地的脚步加快。根据某研究中心昨日发布的统计,今年1-8月,拿地排名前三十的房企的新增土地价值与新增土地建筑面积,已完成去年全年的98%和92%。从拿地节奏看,房企一季度、二季度以及7月、8月两个月新增土地建面占比分别为33%、39%和28%。而中原地产研究中心发布的统计数据显示,截至8月31日,前八个月拿地积极的50大房企合计拿地金额达到14910亿元,而2016年同期50大房企拿地金额10093亿元。中小企业也不甘落后,远洋地产、旭辉集团1-8月的拿地总额分别为556.5亿元、500.7亿元,均达到了去年全年拿地金额的2倍左右。

随着去房地产库存力度的加大,广州今年上半年土地市场还算热闹。据戴德梁行统计,2017年上半年,广州适当加大了土地供应规模,土地成交量价齐升,共成交84宗、488.6万平方米土地,土地成交面积同比上涨72.4%,占到去年全年土地成交面积的80.7%,其中大部分成交区域集中在黄埔和增城以及南沙等区域。“房地产企业依然在非常明显地加速拿地。”中原地产首席分析师表示,虽然一二线城市调控效果明显,但从全国房地产数据看,房企在上半年销售情况较好的情况下,大部分标杆房企都开始积极拿地。

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合作拿地降低开发风险

据记者了解,今年土地市场火热依旧,但是合作拿地的现象开始增多。据统计显示,前八月,由联合体竞得的地块占据排行榜的半壁江山,品牌实力强的房企加国企或央企是常见的组合。通过强强联合整合资源,保证高价地产品竞争力的同时降低资金风险,达到互利共赢的目的。此外,在非公开市场上,房企通过收并购方式也取得了大量土储,房企拿地方式愈加多元化。业内人士认为,无论是合作方式还是收并购方式,都通过较少的资金撬动了大量资产,为企业获得土储的同时节省了资金成本,有效降低了风险。

合作拿地方面,万科和旭辉两家表现出色,万科的小股操盘模式和旭辉的合作模式对于各自企业的规模增长功不可没。截至今年8月,万科通过招拍挂取得的117块土地中,合作拿地达到51幅,占比44%。而旭辉截至8月底,招拍挂取得42幅地块,其中合作拿地27幅,已高于去年全年合作拿地总数,合作地块占比达到64%,相比去年,企业的合作拿地比例进一步提升。

某研究院研究总监认为,这主要是有两个原因。当前土地市场的拿地成本相对大,很多房企的资金预算吃紧,所以会采取联合拿地的方式。此外,联合拿地也是防范后续市场降温的风险,至少可以实现地块开发风险共担的目的。

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大房企自持拿地增多

房企抱团取暖的同时,目前土地拍卖市场中的地块出让出现了许多限制条件,例如房企自持部分增多,这使得拿地难度加大,很多中小房企不敢涉足的同时,大房企却嗅到了商机。某研究院去年发布的研究报告显示,2016年中国租赁市场的规模为1.1万亿元,但仅占房屋交易市场规模的7%,而发达国家该比例在30%~50%。某研究院认为,未来5~10年,中国租赁市场将进入快速发展阶段,2020年市场体量可达到1.6万亿元。

一向在土地市场表现慎重的万科,对于自持用地却显得颇为热情。继2016年12月万科在北京以109亿元总价拿下海淀永丰2宗自持地块后,今年第二季度再次以36亿元拿下广州白云区和黄埔区两宗住宅用地,其中自持面积超过50%、总配建面积达2250平方米。业内人士认为,随着土地出让中自持地块的增多,房企自持地用于建设长租型物业的情况也将有所增多。不过,由于自持物业对房企要求较高,资金体量大、流动性强的大型房企才有实力竞得自持地,而中小型房企出于自身流动性的限制,往往会被迫退出自持地的竞拍。



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